O meio da Construção Civil se caracteriza por sua imensa diversidade e complexidade, sendo composto por diversas disciplinas, setores que se interconectam, interação entre pessoas e diferentes características ambientes, como portos, mineração, petróleo e gás.

Sendo assim, cada tipo de contratação se adequa a um tipo de realidade específica do projeto em análise. A partir disso, iremos apresentar os principais tipos de Contratos existentes, suas principais aplicações e vantagens para cada situação.

1 – Contrato por empreitada

Inicialmente, temos os contratos por empreitada, caracterizados pela contratação de um empreiteiro, que se compromete a executar o empreendimento proposto, por conta própria ou por intermédio de terceiros sob sua responsabilidade. Neste modelo contratual previsto no Código Civil (art. 610 a 626), a elaboração do trabalho é de responsabilidade empreiteiro, sem vínculo de subordinação, ou seja, o empreiteiro tem, assim, total liberdade para administrar as atividades.

Outra característica que vale a pena ressaltar é que a remuneração do empreiteiro pode ser global ou proporcional ao trabalho feito. Isso não está associado à duração da obra, mas à sua conclusão. Os contratos por empreitada se subdividem em três principais tipos:

  • Preço Unitário
  • Preço Global; e
  • EPC – Engineering, Procurement & Construction (ou Engenharia, Aquisições e Construção)

Preço Unitário – ideal para obras civis de menor porte, ou complexidade, que possuam projeto detalhado, tais como reformas. Nesta modalidade a contratada quantifica os custos por preço unitário dos serviços, o que pode representar um risco para a contratante pela necessidade de arcar com as variações do serviço ao longo do projeto.

Preço Global – utilizado em obras civis de maior porte, ou complexidade, com a existência apenas do projeto conceitual ou básico. Nesta modalidade a contratada se responsabiliza pela entrega do objeto contratual, arcando com as consequências das variações e riscos do projeto. Justamente por este fato, o contrato por Preço Global é, em geral, mais oneroso que o Preço Unitário.

EPC – modalidade na qual um único ente possui a responsabilidade pelo escopo de implantação do empreendimento, desde a engenharia, passando pelas aquisições e até a construção e o início de operação do empreendimento. Sendo assim, os contratos EPC podem ser vistos como uma “garantia” para as instituições financiadoras, como o Banco Mundial, que pode recomendar a adoção do modelo de contrato FIDIC (em especial o Silver Book). São variações conhecidas do EPC:

  1. Turnkey – a contratada se compromete com a implantação do projeto por inteiro, com escopo único, a preço global e por prazo determinado, incluindo o comissionamento e a pré-operação concluídos e em condição de operação (daí o termo turnkey, ou “chave na mão”). Este tipo de contrato é adequado para obras de maior porte, ou complexidade, com fornecimento de equipamentos e prestação de serviços inclusos no escopo. Costuma ser mais oneroso.
  2. Open Book – Trata-se de uma aliança entre a contratante e as empresas contratadas, que considera o compartilhamento das informações entre as partes (total transparência) desde as fases iniciais do empreendimento, visando o atingimento dos objetivos do projeto. As decisões são consensuadas e tomadas considerando o que é melhor para o projeto e as partes devem garantir que seus representantes no Projeto de Aliança terão poderes, em nível suficiente, para representá-la.

Em contratos dessa natureza, ocorre a partilha de perdas e ganhos. Os bônus e penalidades são previamente acordados entre as partes, bem como os limites de bateria decorrentes. Observa-se aqui a importância de formar parcerias verdadeiras, pois será necessária uma perfeita sinergia para a entrega do projeto de acordo com as condições estabelecidas. Ideal para projetos na qual a entrega final não está bem definida.

2 – Contrato por preço de custo ou por administração

Neste modelo, a contratada propõe a execução de um serviço com uma taxa de administração sobre o valor do empreendimento, que pode ser estipulada por meio de um percentual sobre os custos dos materiais e mão de obra, ou uma remuneração fixa mensal (numérica ou percentual).

Suas principais vantagens são a redução de impostos, visto que a contratante contrata diretamente os produtos e serviços para a finalização da obra, ao passo que a construtora arca com os tributos referentes apenas à sua taxa administrativa. Sua principal desvantagem é a falta de previsibilidade em relação às flutuações dos valores ao longo do projeto, podendo gerar um aumento significativo no valor inicial previsto. Sendo assim, este modelo é recomendado para obras civis de menor porte, ou complexidade, que conta com a existência de Projeto Detalhado.

3 – Contrato com preço máximo garantido

O contrato com preço máximo garantido (PMG) é um conceito híbrido entre o preço fechado e a construção por administração. No PMG, a contratada elabora um orçamento aberto com uma taxa de remuneração e apresenta ao contratante. Em caso de concordância, as partes assinam o contrato com duas condições principais:

  1. Se o custo real ao final for maior do que o esperado, a contratada deverá assumir o prejuízo; e
  2. Caso o custo seja menor, os lucros serão divididos entre a contratada e o contratante na proporção que estiver prevista no contrato.

Essa modalidade contratual acaba sendo uma ótima alternativa aos interessados, uma vez que possibilita conciliar o interesse de ambas as partes, contribui para evitar que se ultrapasse o orçamento e os valores economizados na obra são divididos entre as partes. Os principais riscos são de a contratada desistir da obra ao ver que não será possível finalizá-la no preço acordado.

O Preço Máximo Garantido funciona entre empresas parceiras, com grau elevado de confiança, representando uma excelente solução para evitar o sobrepreço. A matemática deste tipo de contrato é simples, mas na prática a negociação é bem complicada.

4 – Contrato de prestação de serviços de construção

O contrato de prestação de serviços, também chamado de terceirização, é utilizada em situações na qual se busca a consecução de parte de um escopo de projeto sem que se gere vínculo empregatício com a contratante.

Normalmente utilizado quando a contratada entende ser necessário delegar a realização de parte de suas atividades consideradas no objeto de contratação para concluir a prestação dos serviços, locação de equipamentos com operação ou o fornecimento de materiais, ou equipamentos, para a obra. A terceirização é vedada para o escopo integral da contratada e/ou quando a contratante não autorizar a terceirização.

5 – Modelos contratuais para o Integrated Project Delivery (IPD)

Sabendo que o IPD é um enfoque para implantação de empreendimentos que integra pessoas, sistemas, estruturas de negócios e práticas profissionais em um processo que colaborativamente otimiza resultados, aumenta o valor para o cliente, reduz o desperdício e maximiza a eficiência em todas as etapas, cabe identificar as modalidades de contratação mais adequadas para essa abordagem.

Basicamente, as relações contratuais podem ocorrer de duas formas:

  1. Focadas no processo; ou
  2. SPE-IPD – associação de empresas para a formação do IPD como entidade corporativa ou Sociedade de Propósito Específico.

No primeiro caso, somente um contrato é formalmente assinado entre o cliente e o líder da equipe de projetos e/ou construção. As demais relações são definidas por um acordo ou pacto relacional entre as partes.

Conforme os modelos contratuais do AIA (American Institute of Architects), especificamente os modelos A195 e B195, a implementação do contrato de IPD pode ocorrer parcialmente, entre o incorporador e um agente específico de importância, no empreendimento.

No modelo SPE-IPD todas as empresas participantes são acionistas dentro do negócio e, automaticamente, compartilham a responsabilidade sobre os resultados. Neste caso, a corporação montada para a execução do IPD é temporária e estabelece diversos contratos com os participantes. Todos os lucros obtidos são divididos entre os acionistas ao fim dos projetos, por meio da SPE.

Como decidir o melhor modelo?

O contrato é um instrumento essencial para garantir a boa execução do projeto e a segurança jurídica, tanto para o proprietário da obra quanto para a contratada. A escolha da modalidade adequada deve considerar as características do empreendimento, prazos para o projeto, realização de concorrências, seleção das equipes e flexibilidade para do escopo de trabalho.  Considerando as modalidades de contratação possíveis, podemos definir os seguintes conceitos de caracterização:

  • Sistema contratual – sistema para contratação e organização das atividades de projeto e construção
  • Forma de contratação – modalidade de acordo no empreendimento, compreendendo a modalidade de pagamento e o arranjo funcional de empregados
  • Arranjo funcional – arranjos organizacionais das equipes de projeto, construção e gerenciamento
  • Método de seleção – método de seleção dos projetistas, construtores e consultores especialistas

Onde:

Percebe-se, portanto, que o correto entendimento das modalidades de contratação, e de seus elementos de caracterização, pode influenciar no atingimento dos objetivos do projeto. Dessa forma, investir um tempo na sua compreensão e análise pode ser um fator de sucesso. Nós, da Verum Partners, estamos prontos para auxiliá-lo na estratégia de definição.

 

Autores: Priscila Galindo, Rafael Andrade e Marcio H Barroso da VerumPartners