La industria de la Construcción Civil se caracteriza por su inmensa diversidad y complejidad, al estar compuesta por varias disciplinas, sectores que se interconectan, interacción entre personas y diferentes características ambientales, como puertos, minería, petróleo y gas.

Por tanto, cada tipo de contratación se adecua a una realidad concreta del proyecto analizado. Sobre esta base, presentaremos los principales tipos de contratos existentes, sus principales aplicaciones y sus ventajas para cada situación.

1 – Contratos de obras

Inicialmente, tenemos los contratos laborales planos, caracterizados por la contratación de un contratista que se compromete a realizar la obra propuesta, por su cuenta o a través de un tercero bajo su responsabilidad. En este modelo contractual previsto en el Código Civil (Brasil) (artículos 610 a 626), la preparación de la obra es responsabilidad del contratista, sin vínculo de subordinación, es decir, el contratista tiene plena libertad para gestionar las actividades.

Otra característica para destacar es que la remuneración del contratista puede ser global o proporcional al trabajo realizado. Esto no está asociado a la duración de la obra, sino a su finalización. Los subcontratos se dividen en tres tipos principales:

  • Precio unitario
  • Precio global; y
  • EPC – Engineering, Procurement & Construction (Ingeniería, Procura y Construcción)

Precio unitario – ideal para obras civiles más pequeñas o complejas que tienen un proyecto detallado, como las renovaciones. En esta modalidad el contratista cuantifica los costes por precio unitario de los servicios, lo que puede suponer un riesgo para el contratista por la necesidad de soportar las variaciones del servicio a lo largo del proyecto.

Precio global – se utiliza en obras civiles de mayor envergadura o complejidad, existiendo sólo el proyecto conceptual o básico. En este tipo de contrato, el contratista es responsable de la entrega del objeto del contrato, asumiendo las consecuencias de las variaciones y riesgos del proyecto. Precisamente por este hecho, el contrato de Precio Global es, en general, más caro que el Precio Unitario.

EPC – modalidad en la que una sola entidad es responsable del alcance de la ejecución del proyecto, desde la ingeniería, pasando por el aprovisionamiento, hasta la construcción y la puesta en marcha del proyecto. Por lo tanto, los contratos EPC pueden considerarse una “garantía” para las instituciones de financiación, como el Banco Mundial, que puede recomendar la adopción del modelo de contrato FIDIC (especialmente el Silver Book). Se trata de variaciones conocidas del EPC:

  1. Llave en mano – el contratista se compromete a ejecutar el proyecto en su totalidad, con un único alcance, a precio global y por un plazo fijo, incluyendo la puesta en marcha y la preoperación concluida y en condiciones de funcionamiento (de ahí el término “llave en mano”). Este tipo de contrato es adecuado para obras más grandes o complejas, con el suministro de equipos y la prestación de servicios incluidos en el alcance. Suele ser más caro.
  2. Open Book – Es una alianza entre el contratante y las empresas contratadas, que considera el intercambio de información entre las partes (total transparencia) desde las fases iniciales del emprendimiento, con el objetivo de alcanzar los objetivos del proyecto. Las decisiones son consensuadas y se toman teniendo en cuenta lo que es mejor para el proyecto y las partes deben asegurarse de que sus representantes en el proyecto de la Alianza tendrán poderes, a un nivel suficiente, para representarlo.

En los contratos de esta naturaleza, se produce el reparto de pérdidas y ganancias. Las bonificaciones y penalizaciones se pactan previamente entre las partes, así como los límites de la batería resultante. Se observa aquí la importancia de formar verdaderas asociaciones, ya que será necesaria una perfecta sinergia para la entrega del proyecto según las condiciones establecidas. Ideal para proyectos en los que la entrega final no está bien definida.

2 – Contrato por precio de coste o por administración

En este modelo, el contratista propone la ejecución de un servicio con una tasa de administración sobre el valor de la promoción, que puede estipularse mediante un porcentaje sobre los costes de materiales y mano de obra, o una remuneración fija mensual (numérica o porcentual).

Sus principales ventajas son la reducción de impuestos, ya que el contratante contrata directamente los productos y servicios para la realización de la obra, mientras que la empresa constructora soporta los impuestos referidos únicamente a su tasa administrativa. Su principal desventaja es la falta de previsibilidad en relación con las fluctuaciones de los valores a lo largo del proyecto, que pueden generar un aumento significativo del valor estimado inicial. Por ello, este modelo se recomienda para obras civiles de menor envergadura o complejas, que cuentan con la existencia de un Proyecto de Detalle.

3 – Contrato con precio máximo garantizado

El contrato de precio máximo garantizado (PMG) es un concepto híbrido entre el precio cerrado y la construcción por administración. En la PMG, el contratista prepara un presupuesto abierto con una tasa de remuneración y lo presenta al contratista. Si se acuerda, las partes firman el contrato con dos condiciones principales:

  1. Si el coste real al final es superior al previsto, el contratista debe asumir la pérdida
  2. Si el coste es inferior, los beneficios se dividirán entre el contratista y el contratante en la proporción establecida en el contrato.

Esta modalidad contractual acaba siendo una excelente alternativa para los interesados, ya que permite conciliar los intereses de ambas partes, contribuye a evitar que se exceda el presupuesto y las cantidades ahorradas en la obra se dividen entre las partes. Los principales riesgos son que el contratista renuncie a la obra cuando vea que no va a ser posible terminarla al precio acordado.

El Precio Máximo Garantizado funciona entre empresas asociadas, con un alto grado de confianza, representando una excelente solución para evitar el sobreprecio. La matemática de este tipo de contrato es sencilla, pero en la práctica la negociación es muy complicada.

4 – Contrato de servicios de construcción

El contrato de servicios, también llamado outsourcing, se utiliza en situaciones en las que se busca la realización de parte del alcance de un proyecto sin generar una relación laboral con la parte contratante.

Se suele utilizar cuando el contratista entiende que es necesario delegar la realización de parte de sus actividades consideradas en el objeto de la contratación para concluir la prestación de servicios, el alquiler de equipos con funcionamiento o el suministro de materiales o equipos para la obra. La subcontratación está prohibida para todo el ámbito del contratista y/o cuando el contratista no autoriza la subcontratación.

5 – Modelos contractuales para la entrega de proyectos integrados (Integrated Project Delivery – IPD)

Sabiendo que el IPD es un enfoque de la implantación de la empresa que integra a las personas, los sistemas, las estructuras empresariales y las prácticas profesionales en un proceso que optimiza los resultados de forma colaborativa, aumenta el valor para el cliente, reduce el despilfarro y maximiza la eficiencia en todas las fases, conviene identificar las modalidades de contratación más adecuadas para este enfoque.

Básicamente, las relaciones contractuales pueden adoptar dos formas:

  1. Centrado en el proceso; o
  2. SPE-IPD – asociación de empresas para formar el IPD como entidad corporativa o Sociedad de Propósito Específico.

En el primer caso, sólo se firma formalmente un contrato entre el cliente y el jefe del proyecto y/o del equipo de construcción. Las demás relaciones se definen mediante un acuerdo o pacto relacional entre las partes.

Según los modelos contractuales del AIA (American Institute of Architects), concretamente los modelos A195 y B195, la ejecución del contrato IPD puede producirse parcialmente, entre el promotor y un agente específico de importancia, en la promoción.

En el modelo SPE-IPD todas las empresas participantes son accionistas de la empresa y comparten automáticamente la responsabilidad sobre los resultados. En este caso, la sociedad creada para ejecutar el IPD es temporal y establece varios contratos con los participantes. Todos los beneficios obtenidos se reparten entre los socios al final de los proyectos, a través de la SPE.

 

¿Cómo elegir el mejor modelo?

El contrato es un instrumento esencial para garantizar la correcta ejecución del proyecto y la seguridad jurídica tanto para el propietario de la obra como para el contratista. La elección del contrato adecuado debe tener en cuenta las características del proyecto, los plazos del mismo, la licitación, la selección de los equipos y la flexibilidad del alcance del trabajo.  Considerando los posibles tipos de contratación, se pueden definir los siguientes conceptos

  • Sistema contractual – sistema de contratación y organización de las actividades de diseño y construcción
  • Modalidad de contratación – modalidad de acuerdo en el proyecto, que comprende la modalidad de pago y la disposición funcional de los empleados
  • Disposición funcional: organización de los equipos de diseño, construcción y gestión
  • Método de selección – método de selección de diseñadores, constructores y consultores especializados

Dónde:

Se puede ver, por tanto, que la correcta comprensión de las modalidades de contratación y sus elementos caracterizadores puede influir en la consecución de los objetivos del proyecto. Por ello, invertir tiempo en su comprensión y análisis puede ser un factor de éxito. En Verum Partners estamos dispuestos a ayudarle en la definición de la estrategia.

 

Autores: Priscila Galindo, Rafael Andrade y Marcio H Barroso de VerumPartnersTraducido Por: Alejandro Morales, Consultor AWP en VerumPartners